A inadimplência condominial é um dos principais desafios enfrentados pelas administrações. Quando um morador deixa de pagar a taxa de condomínio, não é apenas a gestão que é afetada, mas todos os condôminos, já que as despesas com funcionários, manutenção, água, energia e segurança continuam existindo. Diante desse cenário, é natural surgir a pergunta: como funciona a cobrança judicial na prática e quais são seus limites?

A seguir, uma análise feita pelo Dr. Matheus Nogueira, diretor do Cerus, para esclarecer alguns pontos importantes.

Segundo o advogado, o primeiro passo sempre deve ser a tentativa de uma negociação amigável. Notificações, contatos, e propostas de parcelamento costumam ser adotados antes de qualquer medida judicial. No entanto, quando essas alternativas não apresentam resultado, o condomínio pode recorrer ao Judiciário para garantir o recebimento do crédito e preservar o equilíbrio financeiro coletivo.

Atualmente, o caminho mais rápido é a ação de execução, pois o Código de Processo Civil de 2015, reconhece a dívida de condomínio como uma dívida certa, desde que esteja devidamente comprovado por documentos como atas de assembleia, demonstrativos de débito, boletos vencidos e comprovação da titularidade do imóvel. Nesse procedimento, o devedor é citado para efetuar o pagamento no prazo de três dias. Não havendo quitação, o juiz pode determinar o bloqueio de valores em contas bancárias e a penhora de bens. A partir do contexto, algumas perguntas podem surgir:

• O condomínio pode negativar o nome do condômino inadimplente?

Sim, desde que haja previsão legal e sejam observados os requisitos formais, como a notificação prévia do devedor. A negativação é uma medida legítima e pode ser utilizada como instrumento de cobrança extrajudicial, muitas vezes incentivando a regularização do débito antes mesmo do ajuizamento da ação. No entanto, é fundamental que o procedimento seja conduzido com cautela, respaldo jurídico e respeito aos direitos do condômino.

• Quando pode ser iniciada a cobrança?

Pela lei, a cobrança pode começar já no dia seguinte ao vencimento, porque a taxa de condomínio tem data certa para pagamento. Se o condômino não pagar no prazo, automaticamente já está em atraso. Mas é importante lembrar que a forma de cobrança pode variar de condomínio para condomínio, de acordo com a sua convenção e as regras internas.

De modo geral, nos primeiros 30 dias o ideal é enviar lembretes, pois muitas vezes é apenas um esquecimento ou um imprevisto. Mas se entre 30 e 60 dias o pagamento não acontecer, pode ser enviada uma notificação mais formal, tentando um acordo.

• A cobrança judicial impede a negociação? 

De forma alguma. O processo não encerra o diálogo. Ao contrário, muitas vezes funciona como estímulo para que as partes formalizam um acordo. Quando homologado pelo juiz, esse acordo passa a ter força judicial, trazendo maior garantia de cumprimento.

• Quais são os direitos e deveres do condomínio durante esse processo de cobrança?

Quanto aos direitos do condomínio, estão incluídos o recebimento do valor devidamente corrigido pelo índice previsto na Convenção, acrescido de multa de até 2%, juros e, ainda, honorários para pagamento ao advogado que atuou na recuperação do crédito. Contudo, esses direitos caminham ao lado de deveres importantes, tais como: agir com respeito, evitar qualquer exposição do morador inadimplente, não restringir acesso às áreas comuns e apresentar cálculos claros, sempre com base nas decisões aprovadas em assembleia.

Por fim, cabe refletir: Com planejamento, transparência e assessoria jurídica adequada, a cobrança deixa de ser vista como conflito e passa a ser tratada como parte da responsabilidade administrativa. O objetivo não é punir, mas assegurar a continuidade dos serviços, a harmonia entre os moradores e a valorização do patrimônio comum.